كيف يتم وضع سوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة؟
سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة حاليا في مرحلة النضج. تميزت الفترة خلال الفترة 2013-2016 بتدفق مستمر للعرض ، بسبب زيادة الناتج المحلي الإجمالي وزيادة الطلب في السوق. أدت زيادة الإيجارات إلى انخفاض الطلب بسبب نقص القدرة على تحمل التكاليف للسكان المحليين والمغتربين في 2014-2015. بعد صدمة النفط في عام 2014، كانت الحكومة تجتذب بنشاط الاستثمار الأجنبي المباشر والمغتربين إلى الإمارات العربية المتحدة من أجل تنويع اقتصادها بعيدا عن الإيرادات المتولدة من النفط. أطلقت حكومة دولة الإمارات العربية المتحدة خطة “رؤية 2021” بهدف التركيز على التنمية الاقتصادية والاجتماعية للبلاد وتحسينها.
من عام 2017 فصاعدا ، زاد العدد الإجمالي للاعبين الدوليين في كل سوق فرعي. ظهرت قطاعات جديدة مثل المنازل ومساحات العمل المشتركة والمباني الذكية والخضراء. بسبب النمو الاقتصادي المستمر ، وزيادة عدد الاستثمارات في البلاد ، زاد الطلب على جميع أنواع العقارات. كما أدت الزيادة في عدد السياح على مر السنين إلى زيادة مساهمة قطاع السياحة في الناتج المحلي الإجمالي. أصبح الأزواج الشباب ، وشركات تكنولوجيا المعلومات والتمويل ، وشركات السياحة الترفيهية ، والمصنعين الذين يبحثون عن أراضي رخيصة ، الأسواق المستهدفة القادمة لمختلف القطاعات الفرعية العقارية.
كيف يتم وضع سوق العقارات السكنية في الإمارات العربية المتحدة؟
تجذب حكومة الإمارات العربية المتحدة السكان المغتربين من أجل تعزيز اقتصادهم. بدأت الحكومة في إصدار تصاريح إقامة طويلة الأجل تسمى “البطاقة الذهبية” في عام 2019. يهدف هذا البرنامج إلى توفير إقامة طويلة الأجل للمستثمرين وللعاملين الاستثنائيين في مجال الصحة والهندسة والعلوم والفنون. حتى نهاية عام 2019 ، تم إصدار 6,800 بطاقة ذهبية تحت الهدف للمستثمرين من 70 دولة.
ومن اللوائح الجديدة الأخرى التي يمكن أن يكون لها تأثير أكبر إصدار تصاريح إقامة طويلة الأجل للمديرين التنفيذيين الذين يتقاضون راتبا شهريا يزيد عن 30,000 درهم إماراتي.
معظم المشاريع التي تم إطلاقها خلال أوائل عام 2014 عندما كان السوق في مرحلة أولية من الانتعاش على وشك التسليم. وقد أدى ذلك إلى سوق المشترين / المستأجرين مع الكثير من الخيارات ومجال واسع للمفاوضات. استجاب المطورون لظروف السوق المتغيرة من خلال تقديم خطط سداد سخية مع ما يصل إلى 10 سنوات من خيارات الدفع بعد التسليم وخطط خاصة لاستيعاب أي رسوم معاملات كليا أو جزئيا.
كيف يتم وضع سوق العقارات السكنية في دبي؟
أعلنت دائرة الأراضي والأملاك في دبي عن زيادة رسوم التسجيل من 2٪ إلى 4٪ في عام 2013. تغطي رسوم التسجيل الجديدة جميع المعاملات العقارية في إمارة دبي باستثناء القطاع الصناعي ، بما في ذلك المستودعات.
يستهدف المطورون في سوق العقارات السكنية في دبي شريحة جديدة من المشترين والمستأجرين من خلال تقديم مفاهيم مبتكرة للعيش المشترك والعمل المشترك المرخص.
في محاولة للحفاظ على القدرة التنافسية وفتح السوق أمام شريحة جديدة من المشترين ، يقدم العديد من المطورين حاليا مجموعة من حلول المعيشة المبتكرة ، مما يسمح للمقيمين بالعيش والعمل في نفس المكان.
كما تضرر السوق من تطبيق ضريبة القيمة المضافة (VAT) في يناير 2018. لا تنطبق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪ حاليا إلا على مبيعات المنازل بعد ثلاث سنوات من اكتمال المشروع. المبيعات في غضون ثلاث سنوات من الانتهاء لديها معدل ضريبة القيمة المضافة 0٪.
العرض والطلب الحالي والمستقبلي على العقارات السكنية في دبي
وقدر عدد الوحدات السكنية بالزيادة من ~ ألف وحدة في عام 2013 إلى ~ ألف وحدة في عام 2018 ؛ ينمو بمعدل نمو سنوي مركب قدره ~٪ خلال فترة المراجعة. ازدهر سوق العقارات السكنية في دبي في الماضي القريب بسبب زيادة عدد المغتربين وتأشيرة الإقامة طويلة الأجل ونمو العمالة وتسليم إمدادات جديدة كل عام.
وصلت المعاملات العقارية ~ في عام 2019 مقارنة ب ~ عدد المعاملات في عام 2008. شكلت العقارات على الخارطة ~ معاملات في عام 2019 بسبب الأسعار والحوافز الجذابة التي يقدمها الملاك مثل التنازل عن رسوم الخدمة ، ومجموعة من خطط الدفع بعد التسليم ، والخصومات على رسوم التسجيل والعمولات وعوائد الإيجار المضمونة.
من المتوقع أن يزداد العرض المستقبلي من ~ وحدات في عام 2019 إلى ~ وحدات في عام 2025F ؛ ينمو بمعدل نمو سنوي مركب قدره ~٪ خلال 2019-2025F.
فجوة العرض والطلب
كانت فجوة العرض والطلب للوحدات السكنية واسعة في السنوات 2014-2018 نتيجة لارتفاع معدلات الإيجار التي جعلت من الصعب على الناس شراء الوحدات السكنية في دبي. ثم انتقل السكان والمغتربون إلى الشارقة وعجمان حيث يمكنهم العثور على عقارات معقولة بإيجارات معقولة. كما أدت الزيادة في العرض التي أدت إلى زيادة العرض في السوق إلى توسيع الفجوة في هذه السنوات. عندما بدأت معدلات الإيجار في الانخفاض في عام 2018 ، بدأت الفجوة في ملء سوق العقارات السكنية.
كيف يتم وضع سوق العقارات الفندقية في الإمارات العربية المتحدة؟
لطالما تم الاعتراف بدولة الإمارات العربية المتحدة كوجهة سياحية وترفيهية رائدة. على مر السنين ، شهد قطاع السياحة نموا مستداما ، ليصبح مكونا رئيسيا لاقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة. شهد قطاع الضيافة في دولة الإمارات العربية المتحدة نموا قويا على مدى العقد الماضي. من عام 2007 إلى عام 2017 ، زادت المساهمة المباشرة للقطاع في الناتج المحلي الإجمالي للبلاد بنسبة ~٪ مع نمو معدل التوظيف بنسبة ~٪ في نفس الفترة الزمنية. وفقا للهيئة الاتحادية للتنافسية والإحصاء في الإمارات العربية المتحدة ، رحبت البلاد ب ~ مليون ضيف فندقي في عام 2017 ، ووفقا للمجلس العالمي للسفر والسياحة ، ساهم قطاع السفر والسياحة بنسبة ~٪ في اقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة في عام 2018. تتمتع دولة الإمارات العربية المتحدة بالعديد من مناطق الجذب الطبيعية والبيئية ، فضلا عن الثقافة الغنية ، مما يمكنها من تقديم مجموعة متنوعة من الأنشطة للسياح المحليين والدوليين.
كيف يتم وضع سوق العقارات الفندقية في دبي؟
استقبلت دبي 15 مليون سائح دولي في عام 2019 مقارنة ب 14.3 مليون سائح في عام 2018. تحتل دبي المرتبة 4 في العالم ، من حيث العدد الإجمالي للزوار الدوليين لليلة واحدة تسبقها بانكوك ولندن وباريس. كما حافظت دبي على مكانتها في صدارة مؤشر ماستركارد للمدن العالمية المقصودة لعام 2018 من حيث إنفاق الزوار للعام الثالث على التوالي. تم إطلاق استراتيجية دبي السياحية 2020 في عام 2013 وهي خارطة طريق استراتيجية تهدف بشكل رئيسي إلى جذب 20 مليون زائر سنويا بحلول عام 2020.
وهو ينطوي على توسيع عروض دبي في الفعاليات والمعالم السياحية والبنية التحتية والخدمات والباقات وجعلها جذابة لجمهور أوسع. بلغ الاستثمار في قطاع السفر والسياحة ~ مليار درهم إماراتي (~ مليار دولار أمريكي) والتي بلغت ~٪ من إجمالي الاستثمارات التي تمت في البلاد. من المتوقع أن يرتفع بنسبة ~٪ سنويا على مدى السنوات ال 10 القادمة إلى ~ مليار درهم (~ مليار دولار أمريكي) في عام 2027 والذي يمكن أن يكون ~٪ من إجمالي الاستثمارات.
توريد الفنادق الحالية والمستقبلية في دبي ، 2013-2025F
زاد العدد الإجمالي للمفاتيح المتاحة من ~ مفاتيح في عام 2013 إلى ~ مفاتيح في عام 2018 ؛ ينمو بمعدل نمو سنوي مركب قدره ~٪ خلال نفس الفترة الزمنية. كانت المملكة العربية السعودية السوق المصدر الرئيسي لدبي في هذه السنوات ، على سبيل المثال ، استقبلت دبي 1.13 مليون زائر من المملكة العربية السعودية في عام 2013.
في المستقبل ، مع زيادة المعروض من مفاتيح الفنادق ، سيتنافس المشغلون أو مقدمو الخدمات على أساس معدلات الإشغال ومتوسط الأسعار اليومية. يمكننا أن نشهد انتقال دبي من وجهة سياحية فاخرة في الغالب إلى وجهة مستقرة تعتمد على الحجم. من المتوقع أن يزداد العرض من ~ عدد مفاتيح الغرف في عام 2019 إلى ~ عدد مفاتيح الغرف بحلول عام 2025F ؛ ينمو بمعدل نمو سنوي مركب قدره ~٪ خلال نفس الفترة الزمنية. وفقا للإحصاءات الصادرة عن دائرة السياحة والتسويق التجاري بدبي (DTCM) ، كانت المملكة العربية السعودية (~) والهند (~) والمملكة المتحدة (~) والولايات المتحدة (~) وروسيا (~) والكويت (~) وألمانيا (~) وعمان (~) وإيران (~) والصين (~) أعلى 10 دول حيث كان وصول السياح هو الأعلى في دبي خلال الفترة من يناير إلى ديسمبر 2018.
الطلب الحالي والمستقبلي على الفنادق في دبي (2013-2025F)
ازداد الطلب على العقارات الفندقية نتيجة للمبادرات الحكومية العملية المعمول بها. زاد الطلب من ~ عدد المفاتيح المتاحة في عام 2013 إلى ~ عدد المفاتيح المتاحة في عام 2018. وركزت المبادرات الحكومية الرئيسية على تعزيز المطورين العقاريين وقطاع السياحة في البلاد.
فجوة العرض والطلب
التوقعات الحالية: واجهت دبي حالة فائض في العرض طوال فترة المراجعة حيث تجاوز عدد مفاتيح الغرف المتاحة الطلب. اتسعت فجوة العرض والطلب بسبب توافر مخزون غير لائق مثل فنادق 2 نجوم و 1 نجوم التي تفتقر إلى الطلب بسبب تغيير تفضيلات الناس نحو الإقامة في فندق مريح مع جميع وسائل الراحة الفاخرة.
النظرة المستقبلية: تتوقع دبي توريد ~ مفاتيح بحلول عام 2025 فهرنهايت. ويدعم العرض رؤية حكومة دبي لجذب المزيد من الطلب من خلال تعزيز أنشطة السياحة والأعمال في الإمارات.
كيف يتم وضع سوق العقارات المكتبية في الإمارات العربية المتحدة؟
في مايو 2019 ، أعلنت حكومة الإمارات العربية المتحدة أنه سيكون من الممكن قريبا لرواد الأعمال الأجانب امتلاك 100٪ من الأسهم في شركة مسجلة محليا. كان إجمالي الملكية الأجنبية مسموحا به في السابق فقط في المناطق الحرة في الإمارات العربية المتحدة ، مما يعني أن الشركات التي تم تأسيسها “داخليا” يجب أن تكون مملوكة محليا بنسبة 51٪.
لتسهيل الأمور على الشركات ، تم الإعلان مؤخرا عن تخصيص 5٪ من المشاريع الرأسمالية الحكومية للشركات الصغيرة والمتوسطة (SMEs). يأتي ذلك كجزء من حملة لتشجيعهم على الدخول في عقود مشاريع كبرى مع الوكالات الحكومية وتشكيل تحالفات للتنافس على المشاريع الحكومية.
في نوفمبر 2018 ، بدأت حكومة الإمارات العربية المتحدة بنشاط في إصدار تأشيرات مدتها خمس سنوات لرواد الأعمال الذين يتطلعون إلى تأسيس أعمالهم في البلاد. وقد أدت كل هذه المبادرات إلى زيادة الطلب على الإمدادات المكتبية في سوق الإمارات العربية المتحدة.
كيف يتم وضع مكتب العقارات في دبي؟
وتستهدف هذه الخطوة حاليا الشركات الصغيرة والمتوسطة التي تتخذ من دبي مقرا لها، وستتيح لها الحصول على عقود لمشاريع تصل قيمتها إلى 400 مليون درهم. أيضا ، من أجل تزويد الشركات الصغيرة والمتوسطة بسيولة أكبر ، سيتم الآن دفع رواتب العاملين في مشاريع حكومة الإمارات العربية المتحدة في غضون 30 يوما.
وفي السابق، كانت مدفوعات مشاريع القطاع العام تسدد في غضون 90 يوما. بالإضافة إلى ذلك ، في الفترة التي تسبق معرض إكسبو 2020 العام المقبل ، خصصت حكومة دبي 20٪ من جميع العقود ذات الصلة للشركات الصغيرة والمتوسطة.
أطلق حاكم دبي صندوق الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم لتمويل الابتكار في الإمارة. يدعم الصندوق الأفراد والشركات المقيمة (من جميع الأحجام) المسجلة في دولة الإمارات العربية المتحدة، شريطة أن يقدموا أفكارا فريدة ومبتكرة. يمكن أن تكون هذه الأفكار حلولا أو منتجات أو خدمات أو عمليات تكنولوجية. يجب أن يكون المتقدمون المؤهلون قد سجلوا مشروعهم كملكية فكرية للفرد أو الشركة المعنية ، ويجب أن تكون المرحلة الأولية من المشروع قد تم تأسيسها بالفعل.
العرض في سوق المكاتب الحالية والمستقبلية في دبي، متوسط معدلات الإيجار ومعدلات الإشغال، 2013-2025F
ارتفع المعروض الحالي من مخزون المكاتب في دبي من ~ مليون متر مربع في عام 2013 إلى ~ مليون متر مربع في عام 2018 ، وبالتالي نما بمعدل نمو سنوي مركب قدره ~ خلال نفس الفترة الزمنية.
كان القيام بالأعمال التجارية في الإمارات العربية المتحدة عملية مرهقة في النصف الأول من فترة المراجعة. ومع ذلك ، بحلول عام 2017 ، قدمت حكومة الإمارات العربية المتحدة ودبي برامج مختلفة لجذب الشركات إلى الإمارة. من المتوقع أن يزداد العرض المستقبلي لمخزون المكاتب في دبي من ~ مليون متر مربع في عام 2019 إلى ~ مليون متر مربع في عام 2025F ؛ ينمو بمعدل نمو سنوي مركب قدره ~٪ في الفترة المحددة.
أعلنت حكومة دبي في عام 2019 أنها ستسمح قريبا بملكية أجنبية بنسبة 100٪ في منطقة غير حرة من أجل جذب المزيد من الشركات المربحة إلى سوق دبي.
الطلب على سوق العقارات الحالية والمستقبلية في دبي، 2013-2025F
الطلب الحالي: شهدت أسواق صغيرة مختارة وبعض المباني زيادة في مستويات الاستفسار وارتفاعا هامشيا في معدلات الإشغال بينما زادت مستويات الشواغر عبر المشاريع التي تقدم مساحة ثانوية ومخططات طوابق غير فعالة. كما تم ترشيد قسط الإيجار الذي حققته المشاريع التي تقدم رخصة منطقة حرة (بسبب الترخيص المزدوج) وبالتالي توسيع الخيارات المتاحة للمستأجرين. ارتفع الطلب على العقارات المكتبية من ~ مليون متر مربع في عام 2013 إلى ~ مليون متر مربع في عام 2018 ؛ ينمو بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ ~ خلال فترة المراجعة.
النظرة المستقبلية: سيتم سحب الطلب المستقبلي على سوق العقارات المكتبية في دبي من خلال الزيادة في الأنشطة التجارية المتوقعة في المستقبل. من المتوقع أن ينمو الطلب المستقبلي من ~ مليون متر مربع في عام 2018 إلى ~ مليون متر مربع ؛ ينمو بمعدل نمو سنوي مركب قدره ~٪ خلال نفس الفترة الزمنية.
كيف يتم وضع سوق عقارات التجزئة في الإمارات العربية المتحدة؟
بدعم من العدد الكبير من السكان المغتربين وقاعدة المستهلكين القوية ، تشهد صناعة التجزئة نموا قويا في أرض الإمارات.
سيؤدي حدث Expo 2020 القادم إلى زيادة الطلب على المزيد من مساحات البيع بالتجزئة حيث ينتظر هذا الحدث عددا كبيرا من الزوار يقترب من ~ مليون.
بلغت قيمة قطاع التجزئة في الإمارات العربية المتحدة ~ مليار دولار أمريكي في عام 2018. ستستمر تجارة التجزئة القائمة على المتجر في الهيمنة على حساب ~ مليار دولار أمريكي في عام 2018. ستنمو تجارة التجزئة خارج المتجر والتي تشمل التسوق عبر الإنترنت والبيع المباشر والإنترنت عبر الهاتف المحمول ووسائل التواصل الاجتماعي والتسوق المنزلي بنسبة ~٪ خلال الفترة 2018-2023.
أدت زيادة النزعة الاستهلاكية إلى زيادة الثقة بين الناس في شراء المنتجات والخدمات وبالتالي زيادة المساهمة في قطاع البيع بالتجزئة. أدت الزيادة في عدد السكان المغتربين إلى زيادة الطلب على أنواع مختلفة من المنتجات في السوق.
كيف يتم وضع عقارات التجزئة في الإمارات العربية المتحدة؟
ومن المتوقع أن يشهد السوق عددا كبيرا من المعروض من مراكز التسوق الإقليمية والإقليمية في المستقبل القريب.
ومن المتوقع أن تؤدي زيادة العرض إلى الضغط على الإيجارات ومستويات الإشغال حيث يواصل الملاك تقديم حوافز عالية بما في ذلك فترات الإيجار المجانية ومساهمات التجهيز والتخفيضات في رسوم الخدمة. وبالمقارنة، واصلت المراكز المجتمعية في المناطق المكتظة بالسكان أداءها الجيد.
لا يزال الطلب المحلي على التجزئة في دبي يتعرض لضغوط بسبب انخفاض الدخل المتاح. في عام 2018 ، يتوقع ~٪ من سكان دبي الحصول على نفس الدخل المتاح أو أقل في عام 2019 ، بينما يتوقع ~٪ فقط الحصول على المزيد.
بالنسبة للمقيمين ، تستمر “مراكز التسوق الأخرى” (مثل مراكز التسوق المجتمعية ومراكز التسوق المجاورة ومراكز التسوق) والمنافذ غير التجارية في الهيمنة بسبب ملاءمتها وقربها من المناطق السكنية المكتظة بالسكان.
إمدادات التجزئة الحالية والمستقبلية في دبي، 2013-2025F
تصاعدت المساحة الإجمالية القابلة للتأجير لمساحات التجزئة في دبي من ~ مليون متر مربع في عام 2013 إلى ~ مليون متر مربع في عام 2018 ؛ ينمو بمعدل نمو سنوي مركب قدره ~٪. من السنوات 2013 إلى 2016 ، نما العرض بمعدل نمو مائل بسبب زيادة الطلب.
من المتوقع أن تزيد المساحة الإجمالية القابلة للتأجير لمساحات التجزئة في دبي من ~ مليون متر مربع في عام 2018 إلى ~ مليون متر مربع في عام 2025F ؛ ينمو بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ ~٪ مدعوما بمعرض إكسبو 2020 القادم الذي من المتوقع أن يجذب ما يصل إلى 20 مليون سائح.
الطلب الحالي والمستقبلي على التجزئة في دبي، 2013-2025F
الطلب الحالي (2013-2018): ارتفع الطلب على مساحات التجزئة في دبي من ~ مليون متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير في عام 2013 إلى ~ مليون متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير في عام 2018 ؛ ينمو بمعدل نمو سنوي مركب قدره ~٪ خلال نفس الفترة الزمنية. وقد نمت الزيادة في الطلب على مساحات البيع بالتجزئة مع تزايد عدد المغتربين في الإمارة، وتطوير البنية التحتية، وسهولة اللوائح الحكومية، وتحسين السياحة والأنشطة الترفيهية للناس. النمو المرتفع في الإنفاق التقديري إلى جانب تزايد عدد السكان الشباب هو مولدات الطلب الرئيسية في قطاع التجزئة.
التوقعات المستقبلية (2019-2025): من المتوقع أيضا أن يرتفع الطلب على مساحات البيع بالتجزئة في المستقبل القريب مدعوما بالمبادرات الحكومية المختلفة التي تم وضعها لتعزيز الاقتصاد. تركز “رؤية الإمارات 2021” على أن تصبح دولة الإمارات العربية المتحدة العاصمة الاقتصادية والسياحية والتجارية لأكثر من ملياري شخص من خلال الانتقال إلى اقتصاد قائم على المعرفة ، وتعزيز الابتكار والبحث والتطوير ، وتعزيز الإطار التنظيمي للقطاعات الرئيسية ، وتشجيع القطاعات ذات القيمة المضافة العالية. سيؤدي ذلك إلى تحسين بيئة الأعمال في البلاد وزيادة جاذبيتها للاستثمار الأجنبي. من المتوقع أن يزداد الطلب على مساحات البيع بالتجزئة من ~ مليون متر مربع في عام 2018 إلى ~ مليون متر مربع في عام 2025 ؛ ينمو بمعدل نمو سنوي مركب قدره ~٪
